Оценка на апартамент от Оценки на недвижими имоти - лицензиран оценител Стоян Иванов

Оценка на апартамент от лицензиран и сертифициран оценител на недвижими имоти.

Оценката се извършва на база три метода и е израз на справедливата стойност на апартамента, според различни критерии използвани във всеки от методите за оценка.

Методите за оценка са:

• Метод на разходите, или наричан още разходен метод. При този метод се изчисляват всички разходи които биха се направили за построяването на подобна сграда в момента. Изчисляват се на база цени на строителни материали и цени на строително-монтажните работи към момента на оценката. След изчисляване на стойността на сградата се приспада натрупаната амортизация до момента на оценката, съобразена с това на колко години е сградата. Амортизацията се разделя на три основни компонента: физическо износване, морално остаряване и износване под влиянието на външни фактори. Към така формираната стойност на сградата се прибавя и стойността на парцела, на който е застроена сградата по съвременни цени.
• Пазарен метод, или наричан още метод на пазарните аналози. При този метод цената на апартамента се изчислява на база отношение на цените в момента на оценката на подобни апартаменти. Апартаменти намиращи се в сходни сгради, със сходно разположение в един район. Прилагат се коефициенти за приравняване на функционалните характеристики на имота. Този метод се базира на принципа на субституцията.
• Приходен метод, или наричан още метод на приходите. При този метод могат да се приложат две техники. Тази  на директната капитализация (Direct Capitalization) и съответно на дисконтираните парични потоци (Discounted Cash Flow). Избора на техника за оценка се прави в зависимост от това дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем. В общия случай тук цената на апартамента се формира като се изчисляват евентуалните приходи, които биха се получили при отдаването на апратамента под наем, като се отчетат разходите за поддръжка на апартаманта и общите части.