Етажна собственост – какво се случва

Потенциален ангажимент ли се задава със „Закон за управление на етажната собственост” за собствениците на такива имоти или просто много шум за нищо?

„Закон за управление на етажната собстветост” (ЗУЕС)

Самия факт, че за пръв път в България е приет закон, който е насочен към управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост и урежда правата и задълженията на живущите в тях, свидетелства за промени, които може би са стряскащи за повечето хора. Всъщност, това е нещо нормално, което трябваше да се случи на фона на бурното строителство на жилищни сгради, комплекси от затворен тип, апартаментни хотели и други сгради, които могат да бъдат в режим на етажна собственост. Естествено като всяко ново нещо и този закон води след себе си много „неизвестни”, за което най-вероятно ще търпи доста промени. Важното е, че с него се прави един анонс за поставяне на акцент върху грижата за общите части на сградите, спазване на вътрешен ред и опит за изваждане на старите жилищни блокове от графата „общежитие”, в което всеки си прави каквото иска.

Ползата или още икономическия ефект, който бихте получили от ефективното прилагане на закона за управление на етажната собственост

Сам по себе си той дава много възможности на собствениците на имоти в сгради в режим на етажна собственост да организират процеса по управление на собствеността си. Дори може да се разгледа всяка отделна етажна собственост като една малка фирма, т.е. колкото е по-добре работеща, толкова е по-търсена.

Възможно ли е управлението на етажната собственост да повлияе при продажба на имот в сградата?

Впечатлението за общите части на сграда в режим на етажна собственост като цяло е важно при продажбата на имот в нея. Възможно е това да повлияе положително или отрицателно на продажбата, от гледна точка на възможно колебание у клиентите за потенциални проблеми след покупката. Доброто управление, обърнато в полза за собствениците, които желаят да изтъргуват своето жилище, би се отразило в по-висока цена, която ще получат за своя имот и липса на колебание у клиентите, а за тези, които останат да обитават жилищата си, ще се отрази в подобряване на качеството на живот в сградата.

Как би повлияло конкретно управление на етажната собственост по отношение на селектирането на обитателите?

Да насочим внимание към друг вариант за търгуване на имот. Това е наемни отношения, които са много често срещано явление в жилищните сгради. Естествено, има два варианта: първият е лошо поддържане на общите части и не спазване на реда в етажната собственост. Това за наемодателите ще доведе до по-ниска цена, за която биха отдали имота си под наем, а за другите собственици – до сблъскване с наематели, които са по-ниско платежоспособни и вероятно с разбирания, които ще се отклоняват от техните относно плащания и реда за собствеността, в часта й общи части. Аналогично за втори вариант е при добро поддържане на общите части, да се получи обратния ефект на първи вариант.

Защо да плащаме за ремонт на общите части на сградата?

Нека насочим вниманието си и към ремонта на общите части на сградата, един много важен показател за икономическия живот на сградата. Ако не се полагат навременно грижи за състоянието на етажната собственост, това би могло да доведе до ускорено изхабяване на сградата. От там съкращаване живота на сградата и по-скоро да започнем да си търсим ново жилище с ефективно управление, а за тези, които нямат тази възможност, да се примирят с текущите уловия. Да не говорим, че ще се плаща повече – веднъж за текущи разходи и веднъж за капиталовите разходи, необходими за възстановяване на общите части. Примери за това са: плащане на по-големи разходи за отопление на обектите, тъй като от повредената дограма, отворите на сградата няма да са добре уплътнени и студения въздух ще навлиза по-лесно в затворените общи части; за панелните блокове – проблеми с корозията на свързващите елементи на отделните панели, предизвикана от течове, проникнала влага и т.н.

Как ще се набавят средства и как ще следим за тяхното разходване?

Естествено, законодателят е заложил възможности за набавянето на средства за отделните разходи и управлението на етажната собстевност. Например от: осигуряване на самостоятелни приходи от работещи площи на сградата; еврофондове и такива, които се събират като субсидия от собствениците. Тук като множител за формиране на средствата играе роля ефективното управление на собствеността. Създал е и документация, която трябва отговорно и компетентно да се води, за да няма неприятни изненади за собствениците по отношение на непредвидени разходи и т.н. С нея се дава възможност да се изготви годишен бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост, годишен план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства, както и редица други възможности. Разбира се всичко това предполага сериозен ангажимент за органите на управление на етажната собственост, свързан с отделяне на голяма част от времето на собствениците, които ги съставляват. Да не говорим за случаите, когато е необходимо да се изпълняват представителни функции за собствеността пред органите на местната власт.

Разбира се, с написаното общо по четирите въпроса по-горе, не се изчерпват ползите, които биха се получили от ефективно управление на собствеността, но това са само няколко примера. Възможни са още много варианти за различните типове сгради в режим на етажна собственост. С оглед на това, може да се разбира, че на хоризонта се задават предпоставки за навлизане на една нова дейност за България, наречена управление на собственост, за която вече е налице подкрепа от Българското законодателство.

Автор: Стоян Иванов – магистър по Икономика и управление на недвижимата собственост